（原标题：大兴发展梧桐府：吕保明的大平层处女作）GGV纪源资本
文/北京进深 林振兴
北京大平层之战，已经打响了。
不仅朝阳、海淀、丰台接连上架大平层豪宅，连大兴也派出了参赛选手。
近段时间，位于大兴黄村的梧桐府，先是公布案名，紧接着出街户型图。它想赶着小阳春，抢收一波客户。
但在北京南五六环之间，目前没有地铁线，真的会有人买单180平米以上大平层吗？
别区的大平层豪宅，卷的“壕”无人性。梧桐府却很淡定，六个户型图清一色都是四叶草，只是尺寸略微不同。
距离8公里的兴城之星，同样也是做大平层，人家却能180平做到南向四面宽。
产品设计用不用心，高低立现，也难怪兴城之星能够火出圈。
依葫芦画瓢，梧桐府开发商也干起了大平层的生意，起步就是168㎡。它赶上了“好房子”的好时机，带来了南北双阳台。
但“后来者”兴创置业大兴黄村0248、0255地块项目，更卷，好房子“三件套”直接凑齐了——南北阳台，满配；4栋楼做了首层架空，总面积突破1500㎡；还做了一条贯穿整个小区的风雨连廊。
这逼着梧桐府也必须做加法，在北区0003地块增设风雨连廊。它连接大门，向西北拐弯之后，便是小区的中心景观区。
而它在2月公布的总平图上，并没有显示有风雨连廊。
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在大兴，第一个送阳台的京玺是奇偶阳台，最近刚改规的元启也是奇偶阳台。梧桐府也没能例外，逃不出奇偶阳台的宿命。
其中，梧桐府南阳台为奇偶错层开敞阳台，进深约有1米8，北阳台为开敞阳台。
阳台是上下层错位布置，且无法封闭。这类阳台很鸡肋，因为北京风沙天气多，无法作为家政间放洗衣机，利用率偏低。
梧桐府南向开敞阳台，刚好卡在客厅中间，而且不是设计在主卧，而是次卧。
除了阳台，从产品图可以看出，梧桐府的一层南向有花园赠送。在北京，很多年没见到一层赠送花园的楼盘。
梧桐府层高3.1米，跟城六区的10万 的豪宅比还是有不少差距，例如海淀建发海晏的最大326㎡户型，层高3.6米。
据了解，梧桐府6个主力户型分别是168㎡、174㎡、199㎡、205㎡、215㎡、222㎡的四居户型，纯改善项目。
它在户型设计上中规中矩，没有创新，全是四叶草。以174平-205平-222平三个户型面积段为例，都是四叶草，尺寸略微不同而已。
174平除了有双阳台，它的南向主卧和次卧还赠送了飘窗。但该户型也有一个bug，大门冲厕所。“开门见厕，秽气迎头”，这种设计私密性不足，风水上也是大忌。
205平、222平户型面积更大，但南向次卧却不赠送飘窗了。
这两个大户型跟174平的区别包括，从一梯两户变成一梯一户，出电梯口有一个专属门厅，此外南向次卧多了一个卫生间，但是暗卫。
令人不解的是，都大平层豪宅了，为何174平-205平的主卫，也不给配个大浴缸？
据乐居财经了解到，此次兴城发展请中外建工程设计与顾问有限公司（简称“中外建”）参与住宅方案设计，中标价格592.891万元。
中外建的实控人为张仲良。该设计公司在朝阳区中关村电子城西区E6、E7地块项目未取得规划许可证变更批复的情况下，未按照规划许可证批准内容及行政主管部门提供的规划设计条件进行设计，向建设单位提供用于施工的全专业的设计图纸，被相关部门罚款10万。
梧桐府的售楼处及样板间软装设计及采购中标，请的是另一家设计公司——北京江河创建建筑装饰设计研究院，中标价格400万元。
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梧桐府是大兴发展在大兴2025年的第一作品。
该项目地块是在2024年7月，由大兴城建和北京大兴发展集地联合体以21.46亿元底价竞得，共包括3幅子地块。
其中，0003、0011地块为R2二类居住用地，规划14栋住宅楼，共404户。
拿地一个月后，北京兴城发展建设开发有限公司（简称“兴城发展”）成立，注册资本21.46亿元，由大兴发展集地和大兴城建分别持股84.1561%和15.8439%%，法人兼董事长为李立军，经理包括王涛、刘然、韩朔。
大兴发展集地是大兴土拍的常客，由兴福临空持股51%，其余49%股权为万兴建筑集团所持有。
大兴城建、兴福临空背后是大兴国资委全资持股；万兴建筑则是一家以建筑与市政总承包、装修装饰专业承包和投资开发等为主业的建筑民营企业，实控人为董事长吕保明，持股约95%。
梧桐府的物业公司是金茂物业。在业内人士看来，开发商和物业不是一家，后续交房交接上有可能出现很多推诿、扯皮。此外，如果遇到开发商减配，不是同一家也不好处理。
在售楼处及样板间装饰装修工程上，梧桐府仍选择“自己人“。
1月20日，北京兴坤建筑有限公司中标了黄村项目售楼处及样板间装饰装修工程，中标价937.6607万元。
参与此次招标的还有，北京城建二建设工程（投标总价：9449143.73元）、北京乾建工程建设（投标总价：9462650.47元）、北京拓翌建筑工程（投标总价：9283424.07元）、戴工建设集团（投标总价：9438058.24元）
不难发现，投标选手中有城建背景的，还有投标金额更低才920多万。
兴坤建筑跟万兴建筑老板吕保明之间，有千丝万缕的关系。
在股权上，兴坤建筑（曾用名：北京顺德平市政工程有限公司）与万兴建筑并无关联。
它成立于2019年1月，注册资本1.5亿元，由吕海生、刘景旭、吕俊玲分别持股72%、18%、10%。其中，吕海生为兴坤建筑党支部书记、董事长。
吕海生与50多岁的吕保明是何关系，外界目前并不清楚。
吕海生曾透露，自己的父亲就是一名建筑工人。
1991年出生的吕海生，从小就经常跟父亲在工地。但，他跟很多二代一样，含着金钥匙出生，出国留学镀金。
2012年从加拿大留学归来后，他主动告别所学的金融领域高薪就业机会，进入万兴建筑集团，从一线工人做起，在工地待了三年，学图纸、翻图集，甚至还跟工人们一起吃住在工地。
2015年，吕海生被调入项目部，跟随项目经理前往河北“盯工程”。期间，他通过学习，在河北保定徐水区承接了博物馆盖建项目并顺利完成任务。2018年，恰好集团成立十三公司，他作为重点培养人才被公司推举为总经理。
此外，在万兴集团，吕海生还曾担任了青年突击队队长、应急抢险队队长、集团党委副书记等职位。
2022年，吕海生退出万兴建筑集团高管序列。虽然离开，但他还是会以“兴坤董事长”的身份，参加北京万兴2022年度新员工入职培训。
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